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支持保障住房建设试点项目贷款实施办法

来源:天津住房公积金时间:2015-10-04

【导读】为规范天津市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设工作,天津住房公积金管理中心根据相关条例制定了《天津市利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款实施办法》。本办法一共分为七个章节,其主要对保障性住房建设公积金贷款对象、额度、流程等事项进行了详细说明。

【政策文件】:天津市利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款实施办法
【发文字号】:津公积金委〔2015〕9号
【执行时间】:2015年8月18日
【有效期至】:2020年8月17日
【相关条例】:天津市个人住房公积金贷款管理办法

目录
第一章 总则
第二章 贷款对象、额度、期限及条件
第三章 贷款发放及回收
第四章 贷后管理
第五章 风险管理
第六章 监督管理
第七章 附则

第一章 总 则

第一条 为规范我市利用住房公积金贷款支持保障性住房建设工作,根据《关于印发利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作实施意见的通知》(建金〔2009〕160号)、《关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知》(建金〔2010〕100号)、《关于印发〈利用住房公积金支持保障性住房建设试点项目贷款管理办法〉的通知》(建金〔2010〕101号)、《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》(GB/T 50626-2010),结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于经国家有关部门批准的我市利用住房公积金支持保障性住房建设的项目贷款活动。
本办法所称项目贷款是指市住房公积金管理中心(以下简称公积金中心)委托商业银行利用住房公积金结余资金向借款人发放的,专项用于政府投资的公共租赁住房建设的贷款。
项目贷款必须专款专用,严禁用于商品住房开发和城市基础设施建设等其他用途。

第三条 公积金中心应根据市人民政府确定的保障性住房建设计划,提出试点项目及其贷款额度建议,提交市住房公积金管理委员会(以下简称管委会)审议,经市人民政府审批后,按程序报住房城乡建设部、财政部和中国人民银行批准。

第四条 公积金中心负责项目贷款的管理和运作,承担贷款风险,履行下列职责:
(一)负责对贷款项目、贷款担保的调查和评价;
(二)负责贷款资金的划拨;
(三)负责项目资本金及贷款资金使用、贷款偿还的监督管理;
(四)在人民银行规定的承办住房公积金业务的商业银行范围内,选择办理项目贷款业务的受委托银行(以下简称受托银行),报管委会审议确定。公积金中心应与受托银行签订委托协议,明确双方权利、义务和责任。每个项目只能确定一家受托银行。

第五条 受托银行负责履行下列职责:
(一)负责受理项目贷款申请;
(二)负责对贷款项目及贷款担保的调查和评价;
(三)负责办理贷款发放和本息回收;
(四)负责项目资本金及贷款资金使用、贷款偿还的监督管理。

第六条 借款人应在受托银行按贷款项目设立专门的资金监管账户,将尚未投入贷款项目的项目资本金、贷款资金全部存入资金监管账户,接受公积金中心及受托银行的监管。借款人支用账户内资金,须经公积金中心及受托银行同意。
项目贷款的借款人还应在受托银行按项目设立租金收入专门账户,账户内资金需经市财政局审批后,定向用于偿还贷款本息。

第七条 公积金中心应将贷款项目评审报告和抵押评审报告,报市财政局同意、管委会审议,经市人民政府批准后,由公积金中心、受托银行与借款人签定借款合同,受托银行与抵押人签定抵押合同,受托银行办理贷款手续。

第八条 项目贷款规模应纳入年度住房公积金归集使用计划。
公积金中心必须优先保证缴存职工提取和个人住房贷款,留足备付准备金后,可将50%以内的住房公积金结余资金用于发放项目贷款。
每年项目贷款应还款额,不高于上年度住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和公积金中心管理费用后的余额。

第二章 贷款对象、额度、期限及条件

第九条 项目贷款的贷款对象为市人民政府依法成立,具有独立法人资格,专门负责建设和管理我市公共租赁住房项目,不以营利为目的的机构。

第十条 贷款额度按照项目总投资减去项目资本金确定,最高不得超过项目总投资。
贷款期限不超过5年。
贷款利率按照国家有关规定执行。

第十一条 借款人应符合下列条件:
(一)已取得贷款证(卡),经营及信用状况良好;
(二)产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好,核心管理人员素质较高;
(三)同意按照公积金中心及受托银行的要求提供抵押担保;
(四)公积金中心及受托银行认为应具备的其他条件。

第十二条 借款人申请贷款时,贷款项目应符合下列条件:
(一)已列入我市公共租赁住房年度建设计划和土地供应计划,能够进行实质性开发建设;
(二)已履行完毕项目审批程序,且取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门已出具相关许可承诺;
(三)项目选址合理,基础设施配套,公共服务到位,生活条件便利,建设标准符合国家和我市有关政策规定;
(四)租赁对象符合国家及我市有关政策规定;
(五)公积金中心及受托银行认为应具备的其他条件。

第十三条 贷款须以在建项目、房产或土地使用权足额抵押,抵押值不得超过抵押物评估价值,受托银行应为抵押权人,不得重复抵押。

第三章 贷款发放及回收

第十四条 借款人向受托银行提出贷款申请的,应提供以下资料:
1.住房公积金支持保障性住房建设项目贷款申请表;
2.事业法人登记证;
3.技术监督部门年检合格的组织机构代码证;
4.国(地)税部门年检合格的税务登记证;
5.中国人民银行颁发并年审合格的贷款卡(证);
6.基本户开户许可证;
7.法定代表人身份证明书、签字或印鉴样本;
8.法定代表人身份证;
9.借款人上级主管部门出具的同意申请项目贷款的证明;
10.借款人近三年经注册会计师审计的财务报表和审计报告、最近一次的月度财务报表;成立不足三年的,提供自成立以来的上述财务报表和审计报告;
11.立项批复文件(附项目可行性研究报告);
12.《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》或有权部门出具的相关许可承诺;
13.委托建设合同或协议及批准文件(委托开发单位建设公共租赁住房的借款人提供);
14.抵押物权属证明:以土地使用权、在建工程或房产作为抵押物的,应提供相关权属证明或有权部门出具的相关许可承诺;
15.借款人上级主管部门出具的同意抵押的证明;
16.公积金中心及受委托银行认可的,具有相应资质的房地产评估机构出具的抵押物评估报告;
17.公积金中心及受托银行认为必要的其他材料。
受托银行及公积金中心根据借款人提供的申请资料对借款人基本情况进行初步审查,审查同意的,公积金中心、受托银行应对贷款项目、贷款担保情况等进行调查核实。

第十五条 公积金中心与受托银行分别对贷款项目及贷款担保进行评价,独立出具书面评价报告。
(一)贷款项目评价。主要包括:
1.项目概况和建设情况。应包括项目地理位置,立项审批,资金来源,建设进度,项目设计、施工、监理单位等情况。
2.项目市场情况。应包括项目所在地区发展规划,城市基础设施及物业配套条件,项目周边自然和人文环境,供应对象,周边项目等。
3.项目财务情况。主要包括:(1)项目投资预测分析。应包括项目总投资、项目资金来源及运用情况;(2)项目偿债能力分析。应包括租金收入、其他偿还贷款资金来源和政府落实还款资金情况。 4.风险情况。应包括项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险,并针对风险因素提出防范风险措施。
(二)抵押物评价。主要包括:
1.抵押物合法性。应包括抵押物权属、抵押登记情况,抵押物有无涉诉、查封、纠纷等情况。
2.抵押物价值。应包括抵押物评估机构资质和抵押物评估价值的合理性。

第十六条 公积金中心结合受托银行的评价报告,出具贷款评审意见,并将贷款评审意见及相关材料报市财政局同意后,报管委会审议、报市人民政府审批。

第十七条 市人民政府批准项目贷款的,按如下要求签定合同:
公积金中心、受托银行与借款人签定借款合同,明确经市政府批准的贷款总额度,并根据抵押物情况确定首次放款金额;在贷款总额度内,根据借款人申请及抵押物增加情况,分次签定补充借款合同,确定各次放款金额;
公积金中心、受托银行根据借款合同、补充借款合同及抵押物评估价值,由受托银行与抵押人分次签定抵押合同,办理抵押手续;
公积金中心、受托银行与借款人签定资金监管协议,受托银行为借款人开立项目专用的资金监管账户。

第十八条 公积金中心根据借款合同及各次补充借款合同,在相应抵押合同签定及抵押手续办理完毕,且贷款项目已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》后,通知受托银行发放贷款,受托银行应及时将贷款资金划拨至资金监管账户。

第十九条 借款人应根据贷款项目建设进度申请支用资金监管账户中的项目资本金及贷款资金。
支用申请经受托银行审查,公积金中心同意的,公积金中心通知受托银行支付相应款项。

第二十条 贷款自受托银行将贷款资金划入资金监管账户之日起计息,借款人应按季度偿还贷款利息。
贷款期间,借款人可按公积金中心认可的方式偿还贷款本金。贷款到期日,借款人应一次性还清剩余贷款本息。
贷款期间项目租金收入须全部用于偿还贷款本息。

第二十一条 还款期内,受托银行应于每季度还息日从资金监管账户中划扣当期应还利息,并按照约定还款方式为借款人办理还本手续。
除项目租金收入外,借款人也可以使用其他资金提前一次性归还全部贷款本息或提前归还部分贷款本金。
贷款抵押应根据贷款偿还进度逐步撤销。

第四章 贷后管理

第二十二条 借款人应定期或根据公积金中心及受托银行的要求向公积金中心、受托银行提供借款人状况、项目建设进度、贷款使用情况、抵押物状况、项目出租等信息以及财务报表等有关资料。

第二十三条 公积金中心应建立贷后检查、分析、评价、预警制度,动态监测贷款风险。

第二十四条 公积金中心、受托银行应对项目建设情况、项目租赁情况、贷款担保变动情况等进行检查和分析。出现可能影响贷款安全的不利情形时,公积金中心应对贷款风险进行重新评价并进行必要的调整。

第二十五条 公积金中心应建立项目贷款封闭管理台帐,确保业务数据和财务数据一致。资金监管账户的支付内容应在公积金中心有明细备案。受托银行应对资金监管账户的资金实施逐笔结算;确认资金支付相关信息真实完整并在运行监管系中反映后,才能拨付资金。

第二十六条 公积金中心、受托银行应做好合同履约情况跟踪及贷款催收工作,督促借款人按期归还贷款本金和利息。

第二十七条 公积金中心应建立贷款项目和项目贷款档案管理制度,对贷款项目和项目贷款过程中有关资料归档管理。

第二十八条 公积金中心应建立贷款项目管理台账,详细记载贷款项目审批、建设、抵押、租赁、资金回收等信息。同时,还应建立资产台账,保证实物资产、台账和资金帐之间账帐相符、账实相符。

第二十九条 公积金中心、受托银行应通过资金监管账户对资金的流入、流出等进行监督。
受托银行应将有关项目资本金到位、项目贷款发放、资金监管账户支付和租赁资金回款、项目贷款回收、抵押资产处置的资金操作等信息,向公积金中心和项目贷款运行监管系统实时反馈。

第五章 风险管理

第三十条 借款人有下列情形之一的,公积金中心有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款:
(一)借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况,提供虚假证明材料的;
(二)借款人与第三方交易对手恶意串通,虚构交易的;
(三)未按照合同规定用途使用贷款的;
(四)利用贷款项目同时向其他贷款人融资的;
(五)借款人拒绝或阻挠公积金中心及受托银行贷后检查的;
(六)其他由于借款人原因,影响贷款偿还或损害公积金中心或受托银行利益的;
(七)公积金中心、受托银行与借款人约定的其他情况。
借款人挪用资金的,公积金中心、受托银行应立即停止发放贷款,并有权要求提前还款。借款人不按合同约定使用或归还贷款本息的,受托银行应按国家规定收取罚息。

第三十一条 政府投资的公共租赁住房建成后,不能按期偿还的贷款本息,由市人民政府按年列入市财政预算或从每年住房公积金增值收益用于住房保障的资金中落实偿还资金,并由市财政局根据借款合同约定的还款计划,划拨至项目资金监管账户,偿还剩余贷款本息。

第六章 监督管理

第三十二条 公积金中心应在市人民政府批准之日起30日内,将项目评审报告和抵押评价报告报住房城乡建设部并反映到项目贷款运行监管系统。

第三十三条 公积金中心应每年将住房公积金缴存、提取、个人贷款、备付准备金、结余资金和下年度使用计划以及项目贷款总额、余额、期限、下年度贷款计划,送市财政局、中国人民银行天津分行,报住房城乡建设部备案。

第三十四条 市国土房管局、市建设交通委会同市财政局、中国人民银行天津分行、天津银监局等部门和单位,定期查询项目贷款的银行账户信息,加强对项目贷款的全过程实时监管。

第三十五条 公积金中心或受托银行违反本办法造成贷款资金损失的,直接负责的主管人员和其他直接责任人应承担相应责任;情节严重的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第三十六条 在还款期内需解除或变更借款合同时,须经合同各方协商同意,依法签定变更合同。变更合同未达成以前,原借款合同继续有效。

第三十七条 市审计局应定期对公积金中心进行审计,对公积金贷款项目资金发放、使用情况进行监督。

第三十八条 本办法自2015年8月18日实施,2020年8月17日废止。

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